ペット可物件へのステップ【ペット共生型賃貸の基本ガイド 第1回】

物件を「ペット共生型賃貸」にすることで、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。また、運営にあたり注意すべきポイントは何でしょうか。本記事では、「ペット共生型物件」の管理に特化した専門会社から、不動産オーナーの皆様に向けたアドバイスをご提供します。

ペット可物件にするには

近年、ペット飼育可能なマンションやアパートなどの賃貸物件は増加傾向にあります。しかし、退去時にトラブルが発生するケースも少なくないため、オーナーとしては事前にしっかりと取り決めを行うことが重要です。また、入居促進や賃料改定を目的とした安易なペット可物件への変更は、入居者とのトラブルを引き起こす可能性が高いため、慎重な対応が求められます。

契約書にペット飼育の禁止の定めがない場合

まず、契約書にペット飼育の禁止の定めがない場合、建物内で猫を飼うという行為自体に違法性があるとは認められないとした裁判例があります。そのため、①ペット飼育を禁止するのか、あるいは、②ペット飼育を認めるのか、を契約書で明確に取り決めておくべきです。

①ペット飼育を禁止する条項を入れておけば、賃借人がこれに違反した場合には、賃貸借契約を解除することができます（ただし、違反した場合であっても、信頼関係を破壊するまでに至らない場合には、解除を否定される可能性もゼロではありません。）

他方で、②ペット飼育を認める場合には、後述するとおり退去時の原状回復の範囲などでトラブルが生じることが多いため、原状回復に関する事前の手当てをしておくことが重要です。入居者が勝手にペットを飼い始めると隣も飼いたくなり、動物アレルギーの方とのトラブルの原因となってしまいます。

ペットを飼育していた場合、退去時の原状回復においてどのような点がトラブルになるのでしょうか。

ペット飼育可の物件「原状回復義務」の範囲は？

一番よくある問題が退室時における原状回復義務の範囲です。契約書の内容にもよりますが、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下「ガイドライン」といいます。）においては、「ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。」とされています。

そのため、ペットによって発生した、キズ、しみ、臭いは、個別の事案の程度によって異なりますが、原状回復義務を負うとされる事例が多く存在します。

しかしながら、実際の交渉や裁判では、（a）柱やクロス等についているキズが、「ペットによってできたキズではない」とか、「自分が入居する前から存在した」といった主張がされることがあります。

また、（b）ペットの糞尿によるシミがフローリングや畳に残っていた場合にも、同じような主張がされることがあります。さらに、（c）室内にペットの臭気が残っていた場合にも、「許容範囲の臭気であるから通常損耗の範囲内でしょう。」といった主張がされることがあります。このような主張がされた場合には、賃貸人において、それらの主張に対して、ある程度の立証をしていく必要があります。

そのため、賃貸人としては、トラブルを未然に防ぐためにも、契約書や入居時のチェックリストで具体的な取り決めを行い、証拠をしっかりと保管しておくことが重要です。これにより、万が一トラブルが発生した場合でも、適切に対応できる体制を整えることができます。