そろそろ確定申告の準備を始める賃貸オーナーは多いでしょう。また、今年初めて確定申告を行う人もいるのではないでしょうか。初めての人は、無事に確定申告をできるかどうか心配かもしれません。
そこで今回は、賃貸オーナー必見の家賃収入の確定申告についてご紹介します。初めての人はもちろん、すでに経験している人もおさらいとして本記事を参考にしてみてください。
家賃収入に確定申告が必要な理由
確定申告とは
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に得た収入から、各種所得控除と税務上の必要経費を差し引いて所得を計算し、申告すること。この申告に基づいて確定した所得税や住民税を納めます。
所得は10種類ある
所得は全部で10種類にあり、以下のとおりです。
利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得
確定申告をする必要があるのは利子所得と給与所得以外の所得です。家賃収入は不動産所得に該当するため、確定申告をする必要があります。
ただし、給与所得でも給与収入が2,000万円を超える場合や不動産所得等の副業所得が20万円を超える場合は確定申告をしなければなりません。そのため、会社員でも賃貸オーナーで年間20万円を超える収入があれば確定申告が必要です。
家賃収入は不動産所得
家賃収入も確定申告を行う必要があります。なぜなら家賃収入は不動産所得だからです。不動産所得には家賃以外に地代、権利金、礼金、更新料等が含まれます。敷金は退出時に返却の必要があるお金なので含まれません。
しかし、これらの合計が課税対象ではありません。所得とは収入から経費を差し引いたものなので必要経費を確認しましょう。
賃貸経営の必要経費
賃貸経営を行うための必要経費は以下が挙げられます。
・固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税、個人事業税
・賃貸物件の取得にかかる借入金の利息
・入居者募集のための広告宣伝費
・管理費
・共有部分の水道光熱費
・退去時のリフォーム費用
・修繕費、修繕積立費
・保険料（火災保険、地震保険、施設賠償保険など）
・管理会社への集金手数料
・管理会社への清掃代
・税理士等への報酬
・立退き料
・減価償却費
・その他の雑費（町会費、消耗品代等）
必要経費で注意するべきポイント
修繕費とは建物の維持管理や原状回復にかかる費用のことで、20万円未満の補修費を指します。注意するべきは計上時期で、補修工事が完了した日となります。支払った日ではないため確認しましょう。
不動産所得が赤字の場合は、赤字のうち土地等を取得するために要した借入金利子部分は必要経費には算入できません。
火災保険・地震保険・施設賠償保険等は長期で入るほど保険料が安くなるため、5年契約などの場合は注意しましょう。経費計上できるのは1年にかかった保険料のため、保険料を5分割したものを5年間にわたって計上します。
賃貸経営のために物件を購入した場合、建物の耐用年数に応じた期間を分割した減価償却費が経費計上できます。耐用年数や償却率は建物の構造によって変わります。
確定申告の必要がなくてもしたほうが良い場合
不動産所得が20万円以下の場合は確定申告をする必要はありません。しかし、確定申告をしたほうが良い場合もあります。損益通算を活用すれば節税できます。
損益通算とは、給与と家賃収入をまとめて経費を差し引く方法です。家賃収入から経費を差し引いた結果がマイナスだった場合、給与からマイナス分を差し引くことができます。すると所得額が減るため、給与から天引きされた税金が払いすぎとみなされ、還付金を受けられる可能性があります。
まとめ
賃貸オーナーは、家賃収入が不動産所得に該当するため確定申告が必要です。収入から必要経費（税金、修繕費、減価償却費など）を差し引いて所得を算出します。不動産所得が20万円以下の場合でも、損益通算により節税や税金還付の可能性があります。計上時期や減価償却のルールに注意し、正確な申告を心がけましょう。