空き巣被害の修理費は大家負担？民法608条で解説【賃貸トラブル事例】

【1分小話】つぶやく「イチイのトラブル請負人」
「入居者トラブルとっておき対処法」大家さん応援物語をコラムでお送りします。

空き巣が入った！修理費は誰が払う？

大家さん
「参ったよ･･･。103号室で空き巣被害だ。玄関ドアと鍵を壊して侵入されたらしい。入居者がすぐ業者を呼んで修理したそうで、その費用を請求してきた。緊急なのは分かるが、事前にひと言ほしかったなぁ。」

請負人
「お気持ちは分かります。しかし今回のケースでは、原則としてオーナー様のご負担になります。」

なぜ大家負担になるのか？

ポイントは 民法第608条第1項（必要費の償還請求権） です。

賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し直ちにその償還を請求することができる。

空き巣被害による

・玄関ドアの破損
・鍵の交換

は、建物の安全性を確保するための「保存行為」に該当します。これは通常の小修繕とは異なり、貸主負担の必要費と考えられます。

小修繕との違い

よく誤解されるのがこの点です。

入居者（借主）負担になりやすいもの

電球交換	「消耗品の交換」にあたり、通常は借主の負担
パッキン交換	蛇口のパッキンなどの軽微な修繕は、民法第608条の「保存行為」の範囲内として借主負担とされるのが一般的
軽微な消耗品	網戸の張り替えや、時計の電池などもここに含まれる

オーナー（貸主）負担になるもの

建物本体の破損修理	「屋根、外壁、構造躯体などは貸主の修繕義務
設備の経年劣化修繕	エアコン、給湯器、備え付けの冷蔵庫などが普通に使っていて壊れた場合は貸主負担
第三者による破壊行為	入居者に「善管注意義務違反（鍵をかけ忘れた等）」がない限り、第三者による損害（窓ガラスを割られた等）は貸主が修繕する義務を負う

知っておくべき「民法改正」のポイント

2020年4月の民法改正により、以下の点が明文化されました。

借主の修繕権（民法607条の2）	「修繕が必要であることを通知したのに、貸主が相当の期間内に修繕しないとき」や「急迫の事情があるとき」は、借主が自ら修繕し、その費用を貸主に請求できる
通常損耗・経年劣化の修繕義務（民法621条）	退去時の原状回復において、普通に住んでいて古くなった分（経年劣化）については、借主は修繕費用を払う必要がないことが法律に明記

オーナーが取るべき実務対応

• 警察への届け出確認
• 修理内容・金額の妥当性確認
• 保険の適用確認
• 再発防止策の検討（防犯カメラ・鍵交換等）

感情的にならず、「法的整理」で判断することが重要です。

入居者対応で迷ったとき、
「これって誰の負担？」と判断に困るケースは少なくありません。

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