【ペット共生型賃貸を考える #1】ペット可物件にするには

物件をペット共生型にすると、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？さらにどのような点を注意しておくべきなのか、ペット共生型物件専門の管理会社からアドバイスをいたします。

ペット可物件にするには

近年、ペット飼育可能なマンション・アパート等の賃貸物件は増加傾向にあります。しかし、退去時にトラブルに発展するケースも少なくないため、オーナーとしては、事前にしっかりと取り決めをしておくことが必要だといえます。入居促進や、賃料改定の為のみの理由による安易なペット飼育可物件への変更は入居者とのトラブルを起こす可能性が大です。

契約書にペット飼育の禁止の定めがない場合

まず、契約書にペット飼育の禁止の定めがない場合、建物内で猫を飼うという行為自体に違法性があるとは認められないとした裁判例があります。そのため、①ペット飼育を禁止するのか、あるいは、②ペット飼育を認めるのか、を契約書で明確に取り決めておくべきです。

①ペット飼育を禁止する条項を入れておけば、賃借人がこれに違反した場合には、賃貸借契約を解除することができます（ただし、違反した場合であっても、信頼関係を破壊するまでに至らない場合には、解除を否定される可能性もゼロではありません。）

他方で、②ペット飼育を認める場合には、後述するとおり、退去時の原状回復の範囲などでトラブルが生じることが多いため、原状回復に関する事前の手当てをしておくことが重要です。入居者が勝手にペットを飼い始めると隣も飼いたくなり、動物アレルギーの方とのトラブルの原因となってしまいます。

ペットを飼育していた場合、退去時の原状回復において、どのような点がトラブルになるのでしょうか。

ペット飼育可の物件「原状回復義務」の範囲は？

一番よくある問題が退室時における原状回復義務の範囲です。契約書の内容にもよりますが、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下「ガイドライン」といいます。）においては、「ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。」とされています。

そのため、ペットによって発生した、キズ、しみ、臭いは、個別の事案の程度によって異なりますが、原状回復義務を負うとされる事例が多く存在します。

しかしながら、実際の交渉や裁判では、（a）柱やクロス等についているキズが、「ペットによってできたキズではない」とか、「自分が入居する前から存在した」といった主張がされることがあります。

また、（b）ペットの糞尿によるシミがフローリングや畳に残っていた場合にも、同じような主張がされることがあります。さらに、（c）室内にペットの臭気が残っていた場合にも、「許容範囲の臭気であるから通常損耗の範囲内でしょう。」といった主張がされることがあります。このような主張がされた場合には、賃貸人において、それらの主張に対して、ある程度の立証をしていく必要があります。