鑑定評価とは
不動産の市場価値や評価額を専門家が算出するプロセスです。
国家資格である不動産鑑定士のみが不動産鑑定業者の業務として、不動産の鑑定評価を行うことができます。
鑑定は不動産鑑定評価基準に従って実施されます。
下記、3つの項目を併用することが原則とされています。
- 原価法
- 取引事例比較法
- 収益還元法
「収益還元法」は、２つの主なアプローチがあります。
直接還元法：これは、将来の純利益をある一定の割合で現在価値に戻す方法です。つまり、未来の利益を割引率を使って現在の価値に換算することで不動産の評価を行います。
DCF法（Discounted Cash Flow Methodの略）：この方法では、保有期間中に得られる純利益と、期間が終了した後の売却によって得られる予想価格を考慮し、それらを現在価格に換算して合算します。
特に不動産の証券化を評価する場合、原則としてDCF法が用いられます。DCF法は将来のキャッシュフローをより詳細に考慮し、投資家や関係者にとってより信頼性のある評価を提供するため、不動産市場において広く採用されています。