長期修繕計画の作成が一丁目一番地
国土交通省が建物メンテナンスの重要性をオーナーに啓発するために作成した『民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック』をご紹介します。
今回は計画修繕（定期的なメンテナンス）の流れと、一丁目一番地（最優先課題）の「長期修繕計画の作成」について考えてみましょう。
まず初めにオーナーは建物の各部位（屋根、外壁、階段・廊下、給排水管等）や外構などに関して、それぞれどのタイミングで点検や修繕を行い、どのくらい費用が掛かるのか、把握することが大切です。
また、室内の設備（給湯器、浴室、キッチン等）についても、交換する周期や費用の目安を理解しておく必要があります。
これらの設備は生活スタイルや入居者ニーズなど時代の変化に応じ、交換のときにグレードアップをすることが望ましいでしょう。
点検チェックシートと長期修繕計画の作成
そして、その準備のために「点検チェックシート」と「長期修繕計画」を作成する必要があります。
これにより、いつ頃どのような修繕を行うべきで、どの程度の費用が掛かるのか、見通すことができるからです。
例えば木造10戸（1K）の場合は、次のようなイメージになります（出典：民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック）。
賃貸業のお手本は“農業”！
このような「計画修繕」が賃貸経営においてなぜ重要なのでしょうか。
イチイのリフォーム部門「管理部・建物管理課」ではこう話しています。
『建物はいわば〝生き物〟ですから、メンテナンス（手入れ）が定期的に必要になります。
例えば生産農家さんは種をまき、毎日手入れをして大事に育て、市場に出荷しているのはご存じの通りです。
それと同じく建物も、手入れをすることで育っていく（商品価値が上がる）ものだと考えます。
賃貸経営は、美味しい野菜を作ることと何ら変わりません。
計画修繕によって快適な居住環境を維持しユーザーから支持されれば、おのずと入居率は上がっていくと思います』
次回以降は「定期点検はなぜ必要なのか」「オーナーは修繕に欠かせない資金をどう確保すれば良いのか」等についてリポートします。
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